Cuidados essenciais na hora de fechar um contrato de Empreitada Global - “Chave na mão”

Se você pensa em construir um imóvel por meio da contratação de uma empreiteira, fique atento às orientações dessa publicação, para evitar sofrer com a frustação das suas expectativas ou com os prejuízos decorrentes de falhas nas estipulações do contrato proposto pela construtora/empreiteira.

Você provavelmente já ouviu a expressão: “toda obra dá problema”. Isso provavelmente é verdade, mas existem formas de amenizar a quantidade e a gravidade dos transtornos em uma construção.

O primeiro cuidado, certamente, se dá no momento da escolha da empresa a ser contratada: Fuja de construtoras e empreiteiras que fazem a precificação dos serviços por metro quadrado.

Esse critério de precificação geralmente é utilizado por empresas que não possuem bons mecanismos de gestão da qualidade e que batalham simplesmente por preço.

Contratar por metro quadrado é um prenúncio do famoso “barato que sai caro”, já que, normalmente as escolhas dos materiais que serão empregados na obra serão feitas pela construtora com base no preço e não na qualidade e durabilidade.

Além disso, são muitos os casos de empresas que, ao estipularem a remuneração por metro quadrado, erram na hora de precificar e, ao decorrer do contrato, passam a exigir do contratante a assinatura de aditivos, com os mais variados tipos de justificativas.

Também é indispensável que você seja diligente na hora de contratar: não confie apenas na imagem da construtora vendida nas redes sociais: pesquise o histórico de obras concluídas, de processos judiciais da empresa e reclamações de consumidores.

Uma boa fórmula de segurança é: lentidão para contratar e diligência nos detalhes. Não se deixe pressionar para assinar o contrato sem entender todos os detalhes da contratação.

Assim que você identificar a empresa com a qual se sente seguro em contratar, é indispensável que você exija a formalização de um contrato escrito e que você não assine, de pronto, o documento recebido.

Leve a minuta do contrato para a análise de um advogado especialista! Acredite, isso é fundamental para que sejam identificadas cláusulas e circunstâncias com potencial para a geração de conflitos e riscos.

Esse profissional avaliará, por exemplo, se existe alguma cláusula que esteja limitando a responsabilidade da construtora, tal como aquela que prevê uma multa compensatória.

Quando há previsão de multa compensatória no contrato, exclui-se a possibilidade de serem cobradas perdas e danos da parte que, eventualmente, descuprir o contrato.

O efeito prático dessa limitação é o de que: a parte que descumprir o contrato ficará obrigada a indenizar a parte prejudicada até o limite da multa prevista no contrato, mesmo que os prejuízos decorrentes do descumprimento superem o valor da multa. Isso é muito problemático porque, em casos de vícios contrutivos, dificilmente o valor da multa contratual será suficiente para cobrir os prejuízos havidos com a reparação desses vícios. Eu já acompanhei um caso em que no contrato de empreitada estava prevista uma multa compensatória de 1% sobre o valor do contrato (o que representava aproximadamente R$ 4.500,00) enquanto os prejuízos do contratante, só com os reparos de vícios estruturais causados pela ausência de compactação adequada do terreno, beiravam R$ 130.000,00.

Imaginem o susto do contratante ao receber uma sentença que condenou a empresa a arcar apenas com o valor irrisório da multa compensatória.

Outra questão importantíssima que será avaliada é se a forma de pagamento prevista no contrato guarda proporcionalidade com as entregas dos serviços. Essa proporcionalidade é muito importante para que você não pague mais do que recebe e, após, tenha que amargar o prejuízo de cobrar a devolução dos valores pagos pelas etapas não construídas.

Em grande parte das vezes essa cobrança se tornará inócua caso a empresa esconda o próprio patrimônio, o que não é raro.

Nos casos de antecipação de pagamentos, seguidas de um descumprimento por parte da construtora, é provável que o dono da obra tenha que esperar anos para obter um ressarcimento, já que é obrigado a enfrentar um moroso e ineficiente processo judicial.

Então, é melhor tomar essa cautela.

O advogado também avaliará se o contrato é suficientemente claro em relação ao detalhamento do que está incluso em seu escopo.

É muito comum que os contratos propostos pelas empreiteiras e construtoras prevejam quadros-resumo muito resumidos, que não detalham apropriadamente as quais materiais e serviços estão contratados para cada ambiente. Isso gera conflitos entre as partes pois: o dono da obra alega que determinados itens devem estar incluídos no preço, enquanto a construtora, solicita a efetivação de pagamentos complementares para incluir esses itens ou especificações, que seriam "adicionais".

Por isso, o ideal é que o projeto executivo com todas as especificações e detalhamentos aprovados por você seja anexado ao contrato e seja prevista cláusula que anuncie ser esse documento sua parte integrante.

Também será avaliada a presença da cláusula de obrigatoriedade da contratação de um seguro de obra por parte da empreiteira/construtora, que é indispensável em projetos maiores. É fundamental que essa obrigação esteja no contrato, pois o serguro de obra é a garantia de que eventuais vícios construtivos serão adequadamente corrigidos, mesmo que a empresa contratada não tenha condições financeiras de repará-los.

O profissional também analisará se o contrato é suficientemente claro em suas previsões relacionadas à entrega do habite-se. Existem muitos custos em tributos envolvidos na expedição deste importante documento e, a responsabilidade pelo pagamento desses deve estar bem prevista, também para evitar discussões futuras.

Os cuidados apresentados nessa postagem são apenas parte daquilo que será avaliado por um advogado especialista. A diligência é a chave! Prevenir conflitos é sempre mais fácil, eficiente e econômico que remediá-los.

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