Falsificação de Escritura de Imóvel e Ação Reivindicatória

a) O que é ação reivindicatória?

A ação reivindicatória é uma espécie de processo judicial que permite ao proprietário de um imóvel reavê-lo de um terceiro que injustamente esteja em sua posse.

Aqui, vale explicar de forma bastante simplificada a diferença entre posse e propriedade: proprietário é aquele que consta no registro do imóvel (certidão de matrícula) como sendo dono do bem, já possuidor é aquele que utiliza o imóvel e, exteriormente, aparenta ser o dono.

Um exemplo que torna muito fácil perceber a distinção entre uma e outra é o de alguns contratos de locação: o locador tem o imóvel registrado em seu nome, e, portanto, é seu proprietário. Por meio do contrato de locação, transfere a posse do imóvel para o locatário, que passará a utilizá-lo, tornando-se seu possuidor.

Após esses breves parênteses, seguimos com a explicação acerca da ação reivindicatória.

Imagine a seguinte situação: uma pessoa falsifica uma procuração e, com ela, realiza a venda e a escritura pública de transmissão de um imóvel para um comprador de boa-fé, isto é, para uma pessoa que desconhecia o caráter fraudulento da procuração que possibilitou o negócio.

Neste caso, o verdadeiro proprietário do imóvel poderá ajuizar uma ação de anulação do registro público realizado de forma viciada, assim como poderá reivindicar a posse do imóvel daquele que tenha comprado o bem.

O resultado da ação reivindicatória é, portanto, a restituição da posse do imóvel ao seu legítimo proprietário.

b) O que o proprietário deve provar?

O autor da ação deverá comprovar sua condição de dono. Isso se fará com a apresentação de documentos tais como: a certidão de matricula do imóvel bem como a escritura de compra e venda. Outros documentos podem ser apresentados, tais como a promessa de compra e venda que antecedeu a escritura definitiva.

Além disso, o proprietário deverá comprovar que os donos do imóvel que o precederam durante os quinze anos que antecedem a data de ajuizamento da ação efetivamente eram proprietários do imóvel. Essa listagem de antigos proprietários é chamada de cadeia dominial.

Assim, se João comprou o imóvel de Caio, que anteriormente havia comprado o imóvel de Mário, deverá apresentar os documentos que comprovam essa cadeia de negócios, para que seja possível demonstrar que em seu caso, a propriedade não decorreu de uma falsa procuração.

Caso o possuidor que esteja respondendo à ação alegue ser o legítimo proprietário do bem, também deverá reunir as provas de sua cadeia dominial.

O juiz julgará a favor daquele que melhor demonstrar este aspecto.

O promitente comprador pode ajuizar a ação reivindicatória?

Não. O promitente comprador não é proprietário do imóvel, tem apenas a expectativa de tornar-se quando quitar o preço de sua aquisição e for lavrada a escritura pública de transmissão da propriedade.

Sendo assim, não poderá se utilizar deste tipo de ação. Existem, todavia, outros tipos de ação que podem ser utilizados para defender o promitente comprador em casos de perturbação de sua posse.

Existem alguns autores do direito que entendem ser possível o promitente comprador ajuizar a ação reivindicatória desde que o compromisso de compra e venda esteja registrado em cartório e com o preço de aquisição quitado.

O réu da ação reivindicatória pode apresentar quais tipos de defesas?

O réu poderá defender-se comprovando que preencheu os requisitos para usucapir o bem, ou comprovando, como já tido, que em realidade é o legítimo proprietário, por não haver qualquer tipo de nulidade nos documentos que possibilitaram a venda do imóvel para si.

Outras situações nas quais a ação reivindicatória pode ser utilizada

Não é somente nos casos de falsificações de títulos que a ação reivindicatória pode ser utilizada. Nos casos em que o proprietário tem sua posse retirada por um ato clandestino ou violento, tal como uma invasão, é possível valer-se da ação reivindicatória.

Imagine que você deixou sua residência própria para que pudesse visitar sua família em outro estado e, ao retornar, encontrou pessoas na posse de seu imóvel. Nesse caso, será cabível a ação reivindicatória. Todavia, em uma situação como esta, seria mais adequado ajuizar uma ação de reintegração de posse.

O conteúdo desta publicação é meramente informativo e não pode substituir a atuação de um advogado especializado em direito imobiliário. Cada situação é única e possui particularidades que merecem um aprofundado estudo para sua resolução.

Caso exista interesse em aprofundar os aspectos de uma situação real que envolva este tema, não deixe de agendar uma consulta com um profissional de sua confiança.