O que são as despesas propter rem (próprias da coisa)?

As despesas propter rem são aquelas que acompanham a coisa, sendo obrigação de quem quer que seja seu proprietário ou esteja em sua posse. Por isso é que também recebem o nome de obrigação própria da coisa.

As despesas próprias da coisa existem para os bens móveis e imóveis, mas essa publicação destina-se a tratar, especificamente, das despesas próprias das coisas imóveis.

É importante saber sobre a existência desse tipo de despesa principalmente na hora de comprar um imóvel. Isso porque, em função das obrigações próprias da coisa, pode ser que o valor real da aquisição se torne bem maior que a expectativa de desembolso do comprador.

Se você se interessou por um imóvel anunciado ao preço de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), é preciso que verifique se esse bem está livre de despesas propter rem, porque, caso adquira o bem e somente após a aquisição descubra que existiam parcelas de IPTU, TLP e condomínio atrasadas, você precisará arcar também com o pagamento dessas despesas para que se mantenha proprietário do imóvel.

Quais são as despesas propter rem?

1. Tributos Municipais/Distritais: IPTU e TLP;

2. Despesas de condomínio;

3. Foro e laudêmio enfitêuticos;

1. Obrigações com tributos municipais (IPTU e TLP)

Por serem próprias da coisa, as dívidas de Imposto Predial Territorial Urbano precisam ser conhecidas no momento da negociação da compra. Para isso, é importante pedir ao vendedor uma certidão negativa de débitos tributários do imóvel.

Não basta pedir a apresentação do último carnê quitado, pois as prefeituras recebem o pagamento dos tributos mesmo que existam débitos anteriores.

Quando o comprador não toma o cuidado de solicitar a certidão negativa, assume o risco de responder pelas eventuais dívidas de IPTU e TLP que já existam sobre o imóvel.

Agora, caso não seja possível obter uma certidão negativa, por haverem tributos atrasados em relação ao imóvel, não é preciso desfazer a intenção de compra, mas apenas negociar o abatimento do montante do preço de anúncio.

2. Despesas condominiais

As despesas de condomínio também são próprias da coisa. Assim, caso o imóvel a ser adquirido esteja localizado em um condomínio, você deverá solicitar ao síndico uma certidão negativa de débitos condominiais.

É importante tomar o cuidado de solicitar que seja reconhecida a firma da assinatura contida na certidão e que seja fornecida cópia da ata de assembleia condominial na qual ocorreu a eleição do síndico. Isso garantirá a idoneidade do documento.

Somente o síndico é a pessoa autorizada a fornecer esse documento, não possuindo validade uma certidão assinada pelos subsíndicos ou administradores do condomínio.

3. Foro e laudêmio enfitêuticos

São direitos reais sobre coisas alheias. Recaem sobre imóveis gravados pela enfiteuse, que é uma espécie de arrendamento perpétuo: o titular do domínio útil é uma pessoa, mas a propriedade é, geralmente, da União.

Não pretendo me alongar nesse tema, por ser muito técnico e específico, mas é importante saber que existe a possibilidade de existir esse ônus sobre algumas espécies de imóveis. As terras de marinha, algumas regiões de Alphaville, Barueri e Petrópolis são comumente afetadas por enfiteuse.

Assim, é válido requerer uma certidão negativa de foro e laudêmio à Secretaria de Patrimônio da União, para garantir que não seja o caso do imóvel em negociação.

E as contas de água e energia vencidas, são despesas propter rem?

Não! As despesas de água e energia do imóvel não podem ser cobradas de quem não usufruiu desses serviços. Assim, as contas vencidas dessa natureza permanecerão vinculadas ao nome dos antigos titulares dos serviços.

Caberá a você, quando adquirir o imóvel, transferir a titularidade das contas para si, que começarão a ser cobradas de você somente a partir dessa transferência.

Conclusões

As verificações, cuidados e certidões que expus a vocês nessa publicação fazem parte de um processo mais amplo de investigação imobiliária que deve anteceder todos os negócios de compra e venda de imóveis: a due diligence imobiliária.

A due diligence é uma investigação completa realizada em relação ao imóvel que se pretende adquirir, assim como em relação aos seus proprietários. Por meio dessa investigação é possível determinar os níveis de segurança do negócio, trazendo ao comprador clareza acerca dos riscos daquele negócio em específico e protegendo o patrimônio investido contra futuras decisões judiciais de anulação do negócio.

Existem muitos riscos ao comprar um imóvel de uma pessoa que tenha dívidas ou processos contra si. Portanto, busque sempre o auxílio de um advogado especializado para auxiliá-lo na compra de seu imóvel.