Como comprar um imóvel com segurança?

Se você está pensando em adquirir um imóvel já construído e está meio perdido nesse processo, essa publicação irá te ajudar a compreender quais são as melhores práticas na hora de realizar o negócio.

Importante dizer que o conteúdo desse texto é voltado para imóveis escriturados. Isto é, que possuem um número de matrícula registrado no ofício de registro de imóveis.

Para os imóveis que não possuem essa regularização, não se aplicam os procedimentos aqui citados e eu farei um conteúdo específico para esse tipo de situação.

No final do texto, existe uma check list com o resumo do que foi dito, para você não esquecer de conferir nenhum detalhe.

Eu dividi o processo de planejamento do negócio em três etapas, então pega o papel e caneta e já anota:

ETAPA 01 Análise das documentações;

Nessa etapa devem ser verificados tanto os documentos do imóvel quanto algumas situações relativas à pessoa do vendedor.

Então pra início de conversa, devem ser solicitadas ao vendedor as seguintes informações: Nome completo, estado civil, profissão, número do CPF, número do RG, *Naturalidade*, filiação e domicílio.

Por que eu coloquei um destaque na informação de naturalidade? Porque a maioria das pessoas esquece de verificar essa informação que é extremamente importante.

Isso porque o vendedor pode parecer uma pessoa com plenas faculdades mentais, mas, na verdade, ser pessoa interditada judicialmente. E os negócios realizados por pessoas interditadas são nulos de pleno direito.

Pra verificar se esse é o caso, é necessário consultar se existe algum registro nesse sentido junto ao cartório de registro civil da cidade onde a pessoa nasceu!

Também não se pode deixar de conferir se o vendedor é casado ou possui união estável e incluir os dados e a assinatura do cônjuge ou companheiro no instrumento de compra e venda.

Após, é necessário solicitar ao vendedor as seguintes certidões negativas:

a) De ações cíveis e criminais, que é retirada no site do Tribunal de Justiça do Estado.

b) De execuções fiscais, que é retirada no site da secretaria de fazenda.

c) De protestos, que pode ser retirada no site: https://www.protestosp.com.br/

d) De quitação de tributos federais, que é extraída do site da receita federal;

e) De ações trabalhistas, retirada no site do TST e do TRT da região;

Mas e se alguma dessas certidões assinalar a existência de processos contra o vendedor. O negócio terá que ser interrompido?

Não necessariamente. Nessas situações, é possível que o comprador peça ao vendedor uma comprovação de que este possui patrimônio suficiente para arcar com a condenação do processo, caso essa ocorra.

Pode parecer exagero, mas eu atendo todos os dias pessoas que estão enfrentando problemas sérios, provocados por uma negligência na hora da aquisição de um imóvel.

Após verificadas as situações relativas ao vendedor, é necessário verificar a certidão de ônus do imóvel.

Após certificar a inexistência de ônus, deve-se fazer uma vistoria na imóvel para atestar se não existe algum problema aparente.

Etapa 02 – Lavratura da escritura pública.

A escritura pública é essencial para o aperfeiçoamento da alienação da propriedade de imóveis, com valor superior a 30 salários mínimos, e é lavrada no cartório de notas.

Necessariamente, nesse documento deve constar alguns requisitos:

1. A qualificação completa das partes; (informações listadas na etapa) 01.

2. A identificação precisa do bem;

3. O preço da transação;

4. A manifestação de vontade das partes, explicitando-se a vontade de realizar a transferência da propriedade do bem entre si.

5. A assinatura das partes e do tabelião.

Se o imóvel estiver localizado em um condomínio, é necessário solicitar ao síndico uma declaração de que não existem despesas condominiais em aberto, bem como gerar uma certidão de situação fiscal para saber se não existem dívidas atrasadas de IPTU/TLP.

Isso porque todas essas despesas tem a natureza propter rem e, sendo assim, mesmo sendo anteriores à aquisição, podem ser cobradas do comprador.

Fase 03 - Registro

Por último, o comprador deve gerar a guia de recolhimento do ITBI – A alíquota de ITBI varia de município para município, geralmente ficando entre 2% e 4% do valor do imóvel.

Muitas pessoas costumam lavrar a escritura de compra e venda por um valor menor ao realmente praticado, para diminuir a tributação sobre a operação.

Essa prática também pode render alguns problemas futuros, mas isso é tema para outra postagem.

Após o pagamento do ITBI, o comprador deve se dirigir ao cartório de registro de imóveis onde o bem está matriculado e, com a escritura pública em mãos, solicitar seu registro.

Nesse momento é que o comprador passará, efetivamente, a ser considerado proprietário do imóvel.

Bom, como você pôde ver, não é simples planejar a compra de um imóvel. Mas se você tomar as precauções aqui listadas, as chances de você ter um problema futuro são bastante reduzidas.

É sempre importante lembrar que o que o conteúdo dessa postagem não substitui a contratação de um profissional especializado. Adquirir um imóvel é uma operação séria, que envolve muitos riscos. Então, não seja negligente.